Pour favoriser la mixité sociale, l’Etat soutient l’accession à la propriété dans certains quartiers en faisant bénéficier les acquéreurs d’un logement neuf d’une TVA à taux réduit. Voici comment acheter un bien immobilier neuf en TVA réduite.
Depuis le 1er janvier 2014, ce taux réduit de TVA, Taxe sur la Valeur Ajoutée, est de 5,5 % en France métropolitaine et de 2,10 % dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion.
Calcul et avantage d'un achat neuf en TVA réduite
Pour l'acquisition d'un appartement neuf à 200 000 euros, une TVA réduite permet une économie de 29 000 euros. En effet, la part de la TVA serait de 40 000 euros pour une TVA à 20 %, contre seulement 11 000 euros pour une TVA à 5.5 %. La TVA n’est plus que de 4 200 euros pour un
achat immobilier neuf en outre-mer.
Comment bénéficier d'une TVA à 5.5 % en immobilier neuf ?
- respecter un périmètre géographique et temporel ;
- respecter un plafond de ressources ;
- utiliser le logement au titre de la résidence principale ;
- respecter un prix de vente ou de construction.
Achat VEFA en TVA à 5,5 : quelles conditions respecter ?
La TVA réduite à 5,5 % s’applique uniquement aux logements neufs situés dans des zones bien définies : opérations de rénovation urbaine (zones ANRU) ou quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Des centaines de quartiers sont concernés en France : 14 dans le Rhône (dont 3 à Lyon), une quinzaine à Marseille et 4 périmètres ANRU dans Paris intra-muros.
À ce critère géographique s’ajoute une condition temporelle : le permis de construire doit être déposé dans un délai précis, variable selon les quartiers ANRU ou QPV.
Depuis le 1er janvier 2017, la loi de finances a étendu l’éligibilité aux logements situés jusqu’à 500 mètres autour des 1 500 QPV engagés dans le NPNRU. Le logement doit alors appartenir à un ensemble immobilier entièrement situé à moins de 500 mètres du quartier, et partiellement à moins de 300 mètres, à condition qu’une convention de renouvellement urbain ou un protocole de préfiguration NPNRU soit en vigueur.
Qui peut bénéficier de la TVA réduite ? Qui est éligible à la TVA à 5,5 ?
Si vous souhaitez acquérir votre résidence principale, c'est-à-dire y habiter au moins 8 mois par an, vous pouvez prétendre à profiter d'un logement neuf en TVA réduite; mais il faut aussi respecter un certain plafond de ressources, actualisé chaque année par l’administration fiscale.
Exemple : en 2026, un couple achetant un
logement neuf à Paris pourra gagner plus de 58 000 € par an (Revenu fiscal de référence) pour prétendre à cette réduction de TVA.
Quel plafond pour une TVA à 5,5 en 2026 ?
| Plafond de ressources TVA réduite 2026 |
| Composition du foyer fiscal |
Paris et communes limitrophes |
Reste Ile De France |
Régions |
| Personne seule |
38 844 € |
38 844 € |
33 771 € |
2 personnes sans personne à charge
(hors jeune ménage) |
58 057 € |
58 057 € |
45 100 € |
3 personnes
ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage |
76 105 € |
69 786 € |
54 235 € |
4 personnes
ou personne seule + 2 personnes à charge |
90 863 € |
83 594 € |
65 476 € |
5 personnes
ou personne seule + 3 personnes à charge |
108 107 € |
98 956 € |
77 023 € |
6 personnes
ou personne seule + 4 personnes à charge |
121 650 € |
111 359 € |
86 805 € |
| Majoration par personne supplémentaire |
+ 13 557 € |
+ 12 408 € |
+ 9 683 € |
TVA réduite neuf : un avantage supplémentaire pour les jeunes ménages
Pour bénéficier d'une TVA réduite lors de l'achat d'un logement neuf, s'applique des plafonds de ressources 2026 et de prix.
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Concernant la composition du ménage, les plafonds de ressources pour bénéficier de la TVA réduite varient selon le nombre et la situation des occupants.
Pour deux personnes, il s’agit d’un ménage sans personne à charge, hors jeunes ménages ou personne seule en situation de handicap.
Pour trois personnes, cela inclut : un couple avec une personne à charge, un jeune ménage sans personne à charge, une personne seule avec une personne à charge ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap.
Les jeunes ménages, dont la somme des âges des conjoints est inférieure ou égale à 55 ans, bénéficient de plafonds de revenus plus élevés afin de faciliter l’accès à un logement neuf à prix abordable.
A partir de quatre personnes, le plafond s’applique à un foyer de quatre personnes, une personne seule avec deux personnes à charge, ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap, et ainsi de suite selon la composition du ménage.
Enfin, les ressources prises en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence (RFR) de chaque membre du ménage pour l’année n-2, soit le RFR 2024, indiqué sur l’avis d’imposition 2025.
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TVA taux réduit immobilier neuf : acheter neuf à prix plafonné
- Autre condition : respecter un prix d’achat ou de construction. Pour bénéficier de cette TVA réduite, le logement neuf ou construit ne doit pas dépasser un certain niveau de prix, un plafond qui est équivalent à ceux du dispositif de location-accession. Il est également réévalué chaque année.
C’est ainsi que depuis le 1er janvier 2026, le plafond de prix par mètre carré, hors taxe, est de 5 837 €/m² HT en zone Abis, 4 423 €/m² HT en zone A, 3 542 €/m² HT en zone B1, 3 093 €/m² HT en zone B2 et 2 703 €/m² HT en zone C et ce quelle que soit le nombre de pièces.
| TVA réduite neuf - Plafond de prix 2026 |
| Zone |
A bis |
A |
B1 |
B2 |
C |
| Plafond prix HT |
5 837 € |
4 423 € |
3 542 € |
3 093 € |
2 703 € |
Les autres avantages d'un programme immobilier en TVA réduite
La TVA réduite peut se cumuler avec d’autres aides à l’accession : PTZ, Prêt Accession Logement ou PAS.
- Le PTZ 2026 permet aux primo-accédants d’obtenir un prêt sans intérêt pouvant atteindre 50 % du prix d’acquisition, soit jusqu’à 172 500 €, selon la localisation et la composition du ménage.
- Le Prêt Accession Logement s’adresse aux salariés d’entreprises privées de plus de 10 personnes, avec un prêt à taux attractif pouvant aller jusqu’à 30 000 €.
- Le PAS, Prêt Accession Sociale, soutient l’accession des ménages les plus modestes.
Qui a droit à la TVA à 5.5 ou 10 % ?
A savoir : le taux de TVA à 10 % s’applique principalement aux travaux de rénovation ou d’amélioration sur un bien immobilier achevé depuis plus de deux ans.
Le taux réduit de 5,5 % ne se limite pas aux logements neufs : il peut aussi concerner certains travaux dans l’ancien, comme l’amélioration, la transformation, l’aménagement, ou la fourniture de certains équipements.
Acheter neuf en TVA réduite avec un budget limité, c'est donc pouvoir s'offrir la qualité et le confort de vie d'un logement neuf à prix abordable.
TVA réduite immobilier : quid de cet avantage en cas de revente ou d’accident de la vie ?
Le propriétaire bénéficie d’une bonne protection avec la TVA réduite. L’acquéreur doit occuper le logement neuf au moins 10 ans, mais des échappatoires existent. En cas de revente anticipée (avant 10 ans), il doit régler une quote-part de la TVA : 14,5 % diminuée d’1/10 par année de détention. Ce remboursement n’est pas systématique, notamment pour une mutation professionnelle.
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Quel remboursement en cas de revente, rupture de pacs ou de divorce ?
Certaines exceptions annulent cette quote-part en cas d’accidents de la vie :
- divorce ou rupture de PACS,
- chômage d’au moins un an,
- mobilité professionnelle à plus de 70 km,
- invalidité ou décès de l’acquéreur ou d’un descendant direct.
Dans ces situations, aucun remboursement de TVA n’est requis.
Peut-on louer un appartement acheté avec TVA réduite ?
Non, la TVA réduite est réservée à la résidence principale. Le bien doit être occupé au moins 8 mois par an pendant 10 ans.
Là encore, il existe des exceptions : en cas de décès, mobilité professionnelle, invalidité, naissance d’un enfant ou chômage depuis plus d'un an, le logement peut être loué sans perdre le taux réduit.
