Depuis l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun dans la loi de finances 2026, une nouvelle stratégie d’investissement locatif fait parler d’elle : le « Super Jeanbrun » ou « Jeanbrun + ». Derrière ces surnoms non officiels se cachent une combinaison puissante entre le statut du bailleur privé et le logement locatif intermédiaire, LLI.
Jeanbrun + LLI : un montage inédit qui séduit déjà les investisseurs
Le principe est simple : cumuler deux régimes complémentaires sur un même bien immobilier pour maximiser les avantages fiscaux et patrimoniaux. « Un investissement en Jeanbrun + LLI bénéficie d'un triple avantage fiscal. Ceux du LLI : TVA à 10 %, remboursement de taxe foncière et la réduction d’impôt du Jeanbrun », résume Sébastien Henrot, dirigeant de Otaree, plateforme de logiciel de commercialisation.
Comment fonctionne concrètement le « Super Jeanbrun » ?
Dans le détail, ce mécanisme repose sur une articulation intelligente des deux dispositifs.
- Le LLI intervient dès l’acquisition avec une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, ce qui diminue immédiatement le prix d’achat. A cela s’ajoute, sur la durée de détention (16 à 20 ans), un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière.
- De son côté, le dispositif Jeanbrun agit pendant la phase locative. Il permet d’amortir fiscalement le bien, générant ainsi un déficit foncier qui vient réduire l’imposition sur les revenus.
| Paramètres du Jeanbrun | Valeur |
|---|---|
| Taux d’amortissement annuel en loyer intermédiaire | 3,5 % du prix d’acquisition HT |
| Plafond annuel du déficit fiscal | 8 000 € |
| Impact fiscal | Réduction directe de l’impôt sur les revenus fonciers |
Résultat : un double effet levier. D’un côté, un coût d’entrée réduit. De l’autre, une fiscalité allégée sur les loyers.
Mode d’emploi : comment investir en Jeanbrun plus ?
Contrairement à certaines idées reçues, le cumul des deux dispositifs est parfaitement légal en 2026. Mais il ne s’improvise pas.
L’investisseur doit respecter simultanément les règles de l'investissement en LLI (plafonds de loyers intermédiaires, durée d’engagement, détention via une société, SCI) et celles du Jeanbrun (location nue, résidence principale, engagement de 9 ans).
Bonne nouvelle : les contraintes sont compatibles. Les plafonds de loyers sont identiques et la durée longue du LLI englobe celle du Jeanbrun. « Rien n'interdit aujourd'hui de coupler les deux dispositifs. Cela suppose une détention plus longue, souvent via une SCI, mais cela renforce la logique patrimoniale et de transmission », souligne Bernard Chanteux, DGA de Bouygues Immobilier.
Les avantages de ce montage fiscal stratégique après la fin du Pinel
Le Super Jeanbrun répond précisément à cette attente en combinant :
• une baisse du coût d’acquisition
• une optimisation fiscale durable
• une demande locative forte en zones tendues
Le LLI cible en effet les classes moyennes, un segment où la demande reste largement supérieure à l’offre.
La SCI à l’IR : clé de voûte du montage Super Jeanbrun
Le recours à une SCI, société civile immobilière, souvent une SCI à l’impôt sur le revenu, est indispensable pour accéder au LLI.
Loin d’être une contrainte, selon les experts, cette structure devient un véritable outil patrimonial : transmission facilitée, gestion collective et transparence fiscale. Elle permet aussi d’inscrire l’investissement dans une stratégie de long terme.
Simulation : des performances concrètes pour deux cas simplifiés
Les simulations réalisées par la plateforme Otaree illustrent l’efficacité du dispositif Jeanbrun renforcé.
- A Elbeuf, près de Rouen, un T3 neuf d’environ 179 000 € acheté par un investisseur avec un taux marginal d’imposition, TMI de 11 %, l’opération affiche un taux de rentabilité interne, TRI de 5,32 %. Le gain fiscal global dépasse 16 500 € pour 16 années de détention, avec un effort d’épargne maîtrisé d’environ 300 € par mois.
- A Toulouse, un appartement neuf de trois-pièces à 228 000 €, pour un TMI de 30 %, le TRI atteint 5,58 %. Le gain fiscal grimpe à près de 37 000 €, pour un effort d’épargne d’environ 375 € mensuels.
« Il est faux de dire que le Jeanbrun n'est valable que pour des taux d'imposition au-dessus de 40 % », insiste Sébastien Henrot. « Nous avons des exemples avec des efforts d'épargne à moins de 350 euros par mois pour des taux marginaux d'imposition à 30 % ».
Quels logements éligibles et quelles conditions pour profiter du Super Jeanbrun dans le neuf ?
Pour bénéficier pleinement du cumul Jeanbrun + LLI, l’investissement doit s’inscrire dans un cadre précis, à la fois sur la nature du bien et sur les conditions de location. Dans le neuf, ce montage est particulièrement lisible et sécurisé, à condition de respecter les deux dispositifs simultanément.
Concrètement, les logements concernés sont :
• des logements neufs acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou récemment achevés
• conformes aux normes énergétiques récentes (RE2020, DPE A à C)
• situés en zones tendues éligibles au LLI, soit A, Abis, B1
Côté exploitation locative, plusieurs règles doivent être respectées pour valider le cumul :
• louer le bien nu, en tant que résidence principale du locataire
• appliquer des loyers intermédiaires plafonnés (identiques pour le Jeanbrun et le LLI)
• respecter des plafonds de ressources pour les locataires
• s’engager sur une durée minimale de location de 16 ans
• réaliser l’investissement via une structure sociétaire, le plus souvent une SCI à l’impôt sur le revenu
Avec un plafonnement du déficit foncier à 10 700 € mais sans être concerné par le plafond global des niches fiscales, le dispositif Jeanbrun Plus gagne encore en attractivité. Parcourir davantage - Loi Jeanbrun : quels plafonds de loyer et ressources en 2026 ?
| 🔹 Super Jeanbrun – Récap Express | |
|---|---|
| Combo fiscal | Jeanbrun + LLI |
| Type de bien | Neuf 2026, VEFA ou récemment achevé, DPE A-C, zones A/Abis/B1 |
| Structure | SCI à l’IR |
| Durée locative | 16–20 ans (incluant 9 ans Jeanbrun) |
| TVA acquisition | 10 % au lieu de 20 % |
| Amortissement Jeanbrun | 3,5 % / an, plafond 8 000 € |
| Loyer & locataire | Plafonné, locataire sous plafond ressources, résidence principale |
| Avantages fiscaux | Réduction impôt sur revenus + crédit d’impôt taxe foncière + TVA réduite |
Vers un nouvel âge d’or de l’investissement locatif ?
En combinant réduction du prix d’achat, fiscalité allégée et stabilité locative, le Super Jeanbrun pourrait bien s’imposer comme la nouvelle référence de l’investissement immobilier neuf.
Dans un marché de l'investissement neuf qui a été divisé par 5 depuis le fin du Pinel, ce montage hybride coche toutes les cases : rentabilité, sécurité et vision patrimoniale. Un trio gagnant qui pourrait redonner un second souffle à l’investissement locatif en France dès 2026.