Alors que le dispositif Pinel a définitivement pris fin au 1er janvier 2025, la Loi de finances pour 2026 (art. 47) inaugure un nouveau cadre fiscal pour soutenir l’investissement locatif. Baptisé « dispositif Jeanbrun », il comprend deux volets : neuf et ancien ; mais c’est bien le segment du logement neuf qui bénéficie des conditions les plus incitatives.
Selon l’analyse publiée par Agence nationale pour l'information sur le logement, ANIL, ce mécanisme repose sur un principe fort : l’amortissement fiscal du prix d’acquisition, déduit des revenus fonciers.
Un amortissement renforcé pour le logement neuf
Le nouveau dispositif Jeanbrun permet aux bailleurs relevant du régime réel d’imposition d’amortir 80 % du prix d’acquisition net de frais, la valeur du foncier étant forfaitairement fixée à 20 %.
L’avantage fiscal dépend du niveau de loyer pratiqué :
• Location intermédiaire : amortissement de 3,5 % par an dans le neuf (contre 3 % dans l’ancien)
• Location sociale : +1 point dans le neuf, soit 4.5 %
• Location très sociale : +2 points dans le neuf, soit 5.5 %
Le taux peut ainsi atteindre 5,5 % par an en très social dans le neuf, de quoi confirmer l’orientation du législateur vers une offre locative abordable en habitat collectif.
Un double plafond encadre toutefois le mécanisme : le cumul des amortissements ne peut excéder 80 % du prix d’acquisition, et la déduction annuelle est limitée à 8 000 €, portée à 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social).
Quelles conditions pour investir dans le neuf avec le mécanisme Jeanbrun ?
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun dans le neuf, le logement doit :
• être situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif ;
• être acquis neuf ou en VEFA entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
• ou faire l’objet d’un dépôt de permis de construire sur la même période.
Explorer aussi - Les dates clés de la loi Jeanbrun
Quels engagements de location pour l’investisseur bailleur ?
En contrepartie, le bailleur doit s’engager à louer :
• nu, à usage de résidence principale ;
• pendant au moins neuf ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition ;
• dans le respect de plafonds de loyers ;
• à un locataire respectant des plafonds de ressources (plafonds Pinel pour l’intermédiaire, plafonds Loc’Avantages 2 pour le social et Loc’Avantages 3 pour le très social). Parcourir davantage - Loi Jeanbrun : quels plafonds ?
L’option est exercée lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement (ou d’acquisition si elle est postérieure).
Plus-value, revente et sécurisation fiscale : les points clés à anticiper
Le dispositif n’est pas cumulable, pour un même logement neuf, avec le Girardin social et reste réservé aux contribuables au régime réel. Il ne s’applique pas non plus aux biens détenus en démembrement (sauf exception liée au décès d’un conjoint). En cas de cession, les amortissements pratiqués viendront minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, un élément à intégrer dans toute stratégie patrimoniale.
Le non-respect des engagements de location entraîne une reprise fiscale des amortissements, sauf cas de force majeure (invalidité, licenciement, décès). Le mécanisme est également ouvert aux sociétés non soumises à l’IS, sous réserve de conservation des parts pendant toute la durée d’engagement.
A la lumière de l’analyse de l’ANIL, le mécanisme d'amortissement Jeanbrun s’impose ainsi comme le nouveau cadre fiscal de référence pour les investisseurs positionnés sur le logement neuf locatif entre 2026 et 2028.