PTZ : comment louer avec un Prêt à Taux Zéro ?

Le PTZ permet de financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien avec travaux ; il existe cependant des conditions à remplir pour en bénéficier ; mais quid de ces engagements pris si vous souhaitez louer ce bien destiné au départ à l'accession à la propriété ? Voici comment louer avec un Prêt à Taux Zéro.

• Sommaire
• Le PTZ, qu'est-ce que c'est ?
• Comment conserver son PTZ grâce à la location ?
• Premier achat immobilier : peut-on louer une maison ou un appartement que l'on vient d'acheter avec un PTZ ?
• Revente résidence principale : comment se débarrasser de son PTZ ?

Le PTZ est un prêt aidé par l’État, destiné aux primo-accédants qui souhaitent acquérir leur premier logement. Ce prêt à taux zéro permet de financer l’acquisition d’une résidence principale, que ce soit pour un achat sur plan en VEFA, une construction de maison en CCMI ou pour un achat dans l'ancien mais avec travaux dans certaines zones.

Pour en bénéficier, il faut notamment respecter certaines conditions de revenus et utiliser le bien en tant que résidence principale. Pourtant, il est possible de louer un bien acquis avec un PTZ. Revue de détails de ces conseils pour louer avec un PTZ.

Le PTZ, qu'est-ce que c'est ?

 

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt garanti par l’État, destiné à favoriser l’accession à la propriété. Il permet de financer une partie de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, en complément d’un prêt bancaire classique. Pour bénéficier de ce prêt sans intérêt jusqu'à 138 000 €, il faut respecter certains critères. Déjà le PTZ doit obligatoirement être adossé à un crédit immobilier classique.

Les différentes contraintes liées au PTZ

 

Pour bénéficier d'un PTZ pour acheter un logement neuf, le futur propriétaire doit respecter des plafonds de ressources qui évoluent selon la zone géographique où se situe le bien : zone A, B1, B2, C. Un célibataire parisien en zone A pourra gagner jusqu'à 37 000 € par an pour pouvoir acquérir sa résidence principale avec un PTZ. Le montant du PTZ varie également selon la zone géographique, soit une quotité de 40 % en zone A et B1, contre 20 % en zone B2 et C d'un montant plafond d'opération. D’après les derniers plafonds du PTZ publiés, notre célibataire parisien en zone A pourra obtenir un prêt à taux zéro jusqu’à 60 000 €, soit 40 % du montant plafond d’opération fixé à 150 000 €. Autre critère : acquérir ce logement au titre de sa résidence principale, c'est-à-dire l'occuper au moins 8 mois par an. 

Comment se passe le remboursement du PTZ ?

 

Autre atout du PTZ : les conditions de remboursement qui offrent un différé de remboursement. Là encore, la durée maximale de remboursement d'un Prêt à Taux Zéro se calcule en fonction du montant de l’opération, du nombre de personnes dans le foyer, leurs revenus, la zone géographique. Une durée qui peut aller jusqu'à 25 ans avec un différé de remboursement jusqu'à 15 ans. Mais avant de rembourser son PTZ, le propriétaire emprunteur peut avoir envie ou le besoin d'effectuer une mise en location du logement concerné. Découvrir aussi - 10 questions à se poser avant d'acheter neuf

Comment conserver son PTZ grâce à la location ?

 

Le PTZ offre de nombreux atouts pour boucler son financement et il compte comme un apport personnel aux yeux de certaines banques prêteuses. Il serait donc dommage de devoir se séparer de son logement et de cet emprunt sans intérêt. La mise en location peut donc être une astuce pour continuer de profiter des avantages financiers d'un prêt à taux zéro.

 

Premier achat immobilier : peut-on louer une maison ou un appartement que l'on vient d'acheter avec un PTZ ?

Louer un bien avec PTZ avant 6 ans

Le logement acquis grâce à un PTZ doit rester la résidence principale du propriétaire au cours des six premières années de possession ; mais il est possible de contourner cet impératif qui permet alors la mise en location sans risques dans les premières années de remboursement.

Il est permis de louer un bien acheté avec un PTZ si l'emprunteur a prévu d'en faire sa résidence principale au moment de la retraite soit dans moins de six ans. En cas de mobilité professionnelle, c'est-à-dire si le propriétaire exerce son activité professionnelle sur un nouveau lieu de travail à 50 kilomètres minimum ou à 1 heure 30 de trajet aller de son domicile ou en cas de chômage de longue durée, soit être inscrit à Pôle Emploi depuis plus d'un an.
Autres possibilités de mise en location résultant de la situation personnelle de l'emprunteur : en cas de divorce ou de rupture de pacs, pacte civil de solidarité, en cas de situation d'incapacité ou d'invalidité.

Même dans le cas de l'une de ses situations particulières, la location d'un logement acquis avec PTZ doit respecter différentes conditions :

- La durée de la location au titre de la résidence principale du locataire ne doit pas dépasser six ans. Il est donc impossible de réaliser de la location saisonnière ou touristique par exemple.

- Le plafond de loyer PLS doit s'appliquer.

- L'établissement bancaire prêteur doit être informée en parallèle de cette mise en location.

 

Louer avec un PTZ après 6 ans : mais à partir de quand ?

Info importante, si vous avez acheté votre logement avec un Prêt à Taux Zéro avant 2017 et que votre prêt immobilier est totalement remboursé, il n'y a aucune condition à respecter pour louer votre bien. 
Si six ans ont passé depuis le déblocage du prêt immobilier, l'emprunteur pourra louer le logement acquis en PTZ quelle que soit sa situation personnelle ou professionnelle mais il devra respecter certaines contraintes. Là encore, la durée de location ne peut excéder six années. Le bien immobilier doit être loué vide et donc non meublé à l’année, au titre de la résidence principale. Les loyers et les revenus du locataire doivent être en conformité avec le plafond des barèmes des logements sociaux, type PLS. Encore une fois, la banque prêteuse doit être prévenue et éventuellement la CAF, Caisse d'Allocations Familiales en cas de versement d'aides spécifiques. 

Contrôle SGFGAS, sanctions et risques 

 

Attention : des sanctions sont prévues si ces différentes conditions et contraintes ne sont pas respectées. Tant la banque, que l'administration fiscale, ainsi que la Société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété, SGFGAS, multiplient les contrôles tout au long de la détention du PTZ.

Location-accession avec un PTZ

 

Bon à savoir : avant de s'engager dans un achat immobilier avec un PTZ classique, il faut noter qu'il existe un dispositif qui permet de louer avant d'acheter : la location-accession ou PSLA pour Prêt Social Location-Accession. Ce mécanisme de soutien à l'accession sociale permet de louer un bien avant de lever l'option d'achat. Une solution pour éviter de devoir revendre un logement acquis avec un PTZ en cas de changement de situation personnelle ou professionnelle par exemple.

Revente résidence principale : comment se débarrasser de son PTZ ?

Face à ces contraintes, il est aussi possible de revendre votre logement acheté avec un Prêt à Taux Zéro. Là aussi, différents scénarios existent. Si vous revendez un logement avec un PTZ, vous devrez alors rembourser le capital restant dû dans son intégralité. Il sera alors impossible de bénéficier d'un deuxième Prêt à Taux Zéro, sauf à rester locataire durant deux années. En effet, pour rappel, pour être éligible au PTZ, il faut être primo-accédant c'est-à-dire ne pas être propriétaire de sa résidence principale au cours de deux années précédant l'émission de l'offre de prêt immobilier. Lire aussi - Comment rembourser avec anticipation un PTZ ?

Vendre avec un PTZ : comment sortir d'un prêt à taux zéro ?

Dommage tout de même de se débarrasser ainsi de son PTZ, surtout si vous avez le projet d'acheter un nouveau bien ou de faire construire. Il faut savoir que certaines banques acceptent de réaliser un transfert du capital restant dû de votre Prêt à Taux Zéro sur votre nouvelle acquisition. 
Dans tous les cas, si vous souhaitez profiter pleinement de votre logement acheté via un PTZ, en cas de rentrée d'argent par exemple, vous pouvez rembourser totalement et par anticipation votre crédit à taux zéro. Conseil ultime : il est conseillé de rembourser d'abord les prêts avec intérêt avant de procéder au remboursement de votre Prêt à Taux Zéro. 

Par Céline Coletto

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