- Comment se porte le marché de l’immobilier neuf à Toulouse en cette rentrée 2026 ?
« Sans surprise, le marché toulousain est un peu à l’image du marché national, avec de l’attentisme en cette rentrée, surtout en septembre et octobre. Nous venons de constater une hausse des taux, à la fois de l’OAT à dix ans et des taux d’emprunt de nos acquéreurs. C’est un frein supplémentaire à l’acquisition.
Malgré tout, on sent une très forte appétence et une tension locative importante. Toulouse est d’ailleurs la métropole de France qui connaît le solde migratoire le plus élevé. Chaque année, nous accueillons de nouveaux Toulousains et Toulousaines : des étudiants, mais également des familles et des aînés. Nous devons donc proposer une réponse à l’ensemble de ces clientèles.
Nous percevons malgré tout quelques signaux positifs sur les chiffres du premier semestre, même si les volumes restent historiquement bas. Les mises en vente augmentent légèrement : de 2 % par rapport au premier semestre 2025 et de 8 % par rapport au premier semestre 2024. Les ventes nettes progressent de 12 % sur un an, mais restent en retrait de 10 % par rapport au premier semestre 2024.
La ville de Toulouse concentre 75 % des mises en vente du premier semestre. C’est là que se retrouvent la demande et la tension locative. »
- Le retour des investisseurs se confirme-t-il, notamment avec les nouveaux dispositifs type Jeanbrun ?
« Nous observons un retour des investisseurs, sans que celui-ci soit extrêmement massif. Le dispositif LLI, couplé au dispositif Jeanbrun, commence à montrer ses premiers signes d’acceptation par le marché.
Au premier semestre, le marché du neuf toulousain a enregistré près de 500 ventes nettes à investisseurs, contre 340 au premier semestre 2025, sur un total d’environ 1 250 ventes nettes. Historiquement, à Toulouse, la part des investisseurs pouvait représenter 60 à 80 % des ventes selon les années. Elle était redescendue aux alentours de 30 % ces dernières années, notamment avec la fin du dispositif Pinel.
Nous sentons donc une volonté de réinvestir le territoire toulousain. Il faut toutefois attendre les chiffres consolidés de l’année pour confirmer cette tendance. »
- L’actualité de Bouygues Immobilier à Toulouse est marquée par le lancement commercial de Cœur Remparts, qui transforme l’ancienne Cité Administrative. A quoi correspond cette opération ?
« Au-delà de son emplacement unique à Toulouse, Cœur Remparts a vocation à répondre au parcours résidentiel des Toulousains. Le projet est situé dans le quartier Compans-Caffarelli, au pied du métro et à quelques encablures de l’université Toulouse-Capitole, qui accueille quelque 21 000 étudiants.
Le projet prévoit 496 logements familiaux, avec toutes les typologies, du studio au T5 duplex, en passant par les T2, T3 et T4, ainsi que leurs déclinaisons en duplex. Nous voulons répondre aux besoins des familles comme à ceux des étudiants, tout en permettant d’accueillir des travailleurs dans le centre-ville. L’ancien site administratif, qui était essentiellement à vocation de bureaux, va ainsi devenir un véritable lieu de vie. »
- Comment avez-vous travaillé sur l’architecture et la végétalisation de cette opération ?
« Le terrain représente environ 1,7 hectare en plein centre de Toulouse. Le site compte aujourd’hui près de 30 000 m² de surface bâtie et 3 700 m² d’espaces verts. Nous allons créer 8 650 m² d’espaces verts, soit plus du double de la surface actuelle. Le parc, d’environ 4 500 m², sera ouvert aux Toulousains et aura une vocation publique.
Nous sommes également particulièrement sensibles au patrimoine historique. Nous allons mettre en scène et en valeur le rempart qui ferme le site, sans intervenir directement dessus. La tour E, qui constitue un signal dans le paysage toulousain, sera conservée et transformée en résidence étudiante. Nous garderons sa structure et ses façades, tout en réalisant une restructuration lourde.
Le long de la rue Lascrosses, nous conserverons également les deux façades historiques de la Cité Administrative. Les nouveaux bâtiments viendront s’inscrire en retrait afin de préserver leur écriture architecturale. Le reste du projet sera réalisé en construction neuve.
L’enjeu environnemental est aussi majeur. Nous avons vécu un été particulièrement suffocant dans les grandes métropoles. Grâce à une conception bioclimatique et à la création du parc en cœur de projet, nous voulons lutter contre les îlots de chaleur. Tous nos logements disposeront d’un espace extérieur, balcon, loggia ou terrasse, et la grande majorité sera traversante ou bi-orientée. Nous étudions différentes solutions de rafraîchissement : brasseurs d’air, occultations sur les façades les plus exposées et, lorsque cela est nécessaire, rafraîchissement mécanique. »
- Prix, phasage, calendrier… comment s'est déroulé d'abord le démarrage commercial autour de ce programme ?
« Nous avons senti un réel engouement, aussi bien pour le site que pour le projet. Cela faisait longtemps que nous n’avions pas vécu un lancement commercial avec un tel intérêt. Nous n’en sommes qu’au tout début de la commercialisation, mais ce départ est très encourageant. Il faut savoir que le projet est porté par un groupement dont Bouygues Immobilier est mandataire, aux côtés d’Eclisse Promotion et de GA Smart Building. La commercialisation a été organisée en deux temps : une présentation aux partenaires commerciaux, puis une ouverture au public sur plusieurs jours.
Les prix sont divers et variés. Les T2 sont commercialisés à partir de 250 000 € TTC, les T3 à partir de 308 000 €, les T4 à partir de 440 000 € et les T5 à partir de 780 000 €. Ces prix correspondent à un emplacement premium. Mais les dispositifs d’accession sociale en bail réel solidaire, BRS et d’accession à prix maîtrisé permettent de proposer des prix inférieurs à ceux du marché et d’accompagner les Toulousains et les nouveaux arrivants dans leur parcours résidentiel.
Le permis valant division a été obtenu en août. La démolition et la déconstruction doivent mobiliser environ une année. Nous visons un démarrage des premières démolitions au premier semestre 2027, des premières livraisons à l’horizon 2029 pour l’îlot nord, puis une seconde tranche qui devrait prolonger le projet jusqu’en 2032. »
- Quels sont les autres projets structurants de Bouygues Immobilier à Toulouse ?
« Nous intervenons sur des quartiers à fort enjeu, avec la volonté d’accompagner les collectivités dans la transformation de leur territoire et d’apporter une réponse aux besoins en logements.
C’est notamment le cas du secteur Grand Matabiau Quais d’Oc, où nous portons deux opérations. La première se situe sur l’ancienne avenue de Lyon, devenue avenue Olivier-Guichard. Bouygues Immobilier intervient en copromotion avec VINCI Immobilier, dans le cadre d’un projet aménagé par Europolia.
L’opération porte sur environ 20 000 m² de surface de plancher, dont près de 14 000 m² consacrés aux logements, pour un total d’environ 230 logements. Parmi eux, 40 % seront des logements locatifs sociaux. Le projet prévoit également des commerces et un hôtel de 110 chambres, afin de contribuer à redynamiser le quartier. Les travaux doivent démarrer en octobre 2026.
A environ 200 mètres, sur le site de la Sernam, nous travaillons avec la filiale d’aménagement de la SNCF, dans le cadre d’un projet qui associe bureaux et logements. Sur 26 400 m² de surface de plancher, environ 14 000 m² seront consacrés aux bureaux et 12 000 m² aux logements, soit quelque 190 logements libres, en locatif intermédiaire et en BRS, avec également des commerces. Le dépôt des autorisations d’urbanisme est prévu à la fin de l’année 2026. Nous travaillons actuellement à sécuriser les engagements sur les bureaux comme sur les logements. »
- Comment envisagez-vous la suite du marché toulousain et l’activité de Bouygues Immobilier en 2027 ?
« Chez Bouygues Immobilier, nous avons une conviction : le besoin en logement est crucial et, malgré les vents contraires auxquels nous sommes confrontés au niveau national, il ne va pas tarir. Malheureusement, il va même s’accentuer.
La tension est très forte sur le marché locatif. Certaines agences immobilières toulousaines ne publient même plus d’annonces sur les sites Internet, car elles sont submergées de demandes. Cela souligne l’importance du besoin de se loger et, par conséquent, de l’investissement locatif.
Les Français restent attachés à la propriété. Notre enjeu, à Toulouse comme sur les autres territoires, est de proposer une segmentation de marché qui réponde à chacun des besoins. Nous avons des projets dans des quartiers prioritaires, avec de l’accession à la propriété en TVA à 5,5 %, mais aussi des emplacements premium comme celui de la Cité Administrative, où les dispositifs d’accession à prix maîtrisé permettent d’élargir la clientèle.
La hausse des taux n’est évidemment pas un bon signal : elle complexifie l’acte d’achat et exclut certains ménages. Malgré tout, les partenaires bancaires continuent de jouer le jeu du crédit immobilier et de faire leurs meilleurs efforts pour accompagner les acquéreurs.
Nous revenons finalement aux fondamentaux : l’emplacement, la nature en ville, la qualité d’usage, des logements rafraîchis, des cœurs d’îlots végétalisés et des quartiers bien reliés aux transports en commun, qui permettent aussi de lutter contre l’étalement urbain.
Le marché est chahuté, mais nous sommes convaincus que Bouygues Immobilier dispose, en Midi-Pyrénées comme à l’échelle nationale, des arguments nécessaires pour maintenir son niveau d’activité. »
